A legolvasottabb cikkeink között vannak azok, amelyek a külföldi újrakezdésről, különösen a spanyolországi életről szólnak. Talán a közvetlen járat, és a mindig jó idő miatt egyre többen választják Spanyolországot, Alicantét és környékét úti céljuknak. Érezzük az enyhe nyomást, hogy jó lenne minél többet megtudni arról, hogy milyen feltételek mellett lehet Costa Blancan lakást venni. Helyi ingatlanszakértőnket, Orsit kérdeztük a részletekről.
Oletics Herczog Orsolya ingatlanszakértő történetét itt olvashatod, ő több, mint húsz éve él Alicantéban, ma már saját ingatlancéget vezet. Korábbi cikkünk után valósággal megrohamozták Orsit a magyarországi érdeklődők, hogy elmondja, mi kell ahhoz, hogy valaki Spanyolországban vegyen lakást kiadásra vagy befektetés céljából és milyen buktatókra kell figyelni? Most mi is végig megyünk Orsival ezeken a kérdéseken.
– Hogyan látod, mekkora az érdeklődés Magyarországról a costa blankai ingatlanok iránt?
– Rengetegen az érdeklődő. Többsége pénzbefektetés miatt keres meg minket, és vannak, akik az itt vásárolt lakásukat szeretnék kiadni rövid, közép vagy hosszú távon. De nem elhanyagolható azok száma sem, akik azért szeretnének lakást venni, hogy végleg kiköltözzenek.
– Nézzük végig a lehetőségeket. Hogy álljunk neki itthonról a külföldi ingatlanvásárlásnak?
– Az első két legfontosabb kérdésem amikor felkeresnek, hogy mennyi pénzük van rá, és milyen célból szeretnének ingatlant venni? Az ár és cél meghatározza a területet, hogy hol tudnak vásárolni.
Egy nagyváros mindig drágább, mint a kisváros, de a repülőtér közelsége is emel az árakon. És persze a nagyvároson belül se mindegy, hogy központi, vagy külső kerületben keresünk lakást.
A másik fontos kérdés a cél: ha rövid távú kiadást szeretnének (Airbnb-n vagy Bookingon kiadni a lakást – a szerk), akkor nagyon oda kell figyelni, mert már nem mindenhol engedélyezik azt.
Most voltak törvényváltozások, amelyek megszigorították a rövid távú kiadást.
Nekünk az a feladatunk, hogy mielőtt lakást foglalózna valaki, ezeket átbeszéljük vele, utánajárjunk, hogy lehetséges-e azon a környéken kiadni, s ha igen, milyen feltételek mellett. De vannak más lehetőségek is, amelyek ugyanúgy lehetnek jók befektetőként: ezek a középtávú vagy a hosszútávú kiadások. Mert a közép-és hosszútávú kiadásra nem kell engedély.
– Pontosan mit jelentenek ezek a fogalmak: rövid, közép-és hosszútávú kiadás?
– A rövid távú kiadás az, amikor Airbnb-n és Booking-on hirdeted meg a lakásodat, ehhez kell engedély, és maximum 10 napig adhatod ki egy bérlőnek. A korlátozott vagy középtávú bérbe adás 11 naptól 11 hónapig tart: vagyis ez idő között bármennyi időre kiadhatod a lakásodat, ehhez már nem kell engedély.
A hosszú távú kiadás passzívabb, de állandóbb bevételt jelent, és nincs annyi probléma vele, mint a rövid távúakkal. Nem kell ügynökséget fogadni, nem kell takarítani, karbantartani, odarohangálni mindig.
A hosszú távú kiadás azt jelenti, hogy egy éves szerződést ír alá a bérlő, ami öt évig meghosszabbítható a lakó által. Ez tulajdonképpen a klasszikus albérlet.
– Az imént is említetted, hogy a rövidtávú lakáskiadást szigorították, jóval kedvesebb engedélyt adnak ki már.
– Így van. Az önkormányzat adja ki ezt az engedélyt, de az adott társasház közösségi döntése ezt megvétózhatja. Vagyis, ha a társasház háromötöde úgy szavaz, hogy nem akarják, hogy nagy forgalom legyen a házban, akkor bizony nem lehet kiadni a lakást. Ezért az új szabályzat szerint ahhoz, hogy megkérjük a kiadáshoz szükséges turisztikai engedélyt, be kell adni a közösség által kiállított hivatalos papírt is, hogy engedélyezik a lakás kiadását. Nyilván ezt mi előre leellenőrizzük amikor valaki vásárol, hogy véletlenül se fusson bele olyanba, ahol már betiltották a rövidtávú kiadást. – emeli ki Orsi.
– Ezért ajánlom én is a középtávú vagy a hosszú távú kiadást azoknak, akiknek a befektetés a cél. Aztán ha ki akarnak jönni nyaralni, kivesznek esetleg egy lakást a közelben.
– Alicante városában és környékén mennyiért lehet körülbelül kiadni egy kétszobás lakást rövidtávon, és mennyiért hosszú távon?
– Egy nem központban lévő kétszobás lakást, amely körülbelül 80 négyzetméter, hosszú távon 600-650 euroért lehet kiadni. Erre jön a rezsi. Rövid távon, napi kiadásban, most ősszel 80-90 euró/nap az átlag ár, mert nagyon sok kiadó lakás van. Főszezonban könnyebb kiadni, de utána jóval nehezebb az értékesítés.
– Ha valaki befektetni szeretne akkor hogyan keressen lakást? Merre induljon el?
– Amit mindig mondunk, mert fontos rövid távú kiadásnál: legyen lift, terasz, ha a városban van az ingatlan, akkor a medence mindig előny, főleg, ha tengerre nyíló kilátás is van, de ez nem mindig megfizethető.
Vagy legyen közelebb a reptérhez, nagyvároshoz, ami hosszútávnál is mérvadó. Mert aki télen bérel, annak fontos, hogy legyen a közelben város, ne kelljen órákat utaznia ahhoz, hogy egy kis életet találjon.
Erre először nem gondolnak a befektetők, de az is lehet probléma, hogy ami messze fekszik a reptértől, azt potom pénzért ki tudod bérelni, ám cserébe nincs ott semmi semmi élet télen. – emlékeztet rá az ingatlanszakértő.
– És akkor beszéljünk az árakról. Körülbelül mi az a minimum összeg, amiért már egy másfél szobás lakást lehet venni Alicantéban vagy a környékén, viszonylag jó helyen?
– Itt Alicantéban és 30 km-es környezetében bizony az árak felmentek az utóbbi időkben, és most már 150 ezer euro alatt nem igazán lehet eladó lakást találni. Én mindig Santa Pola – Gran Alacant-ot ajánlom, mert azokat nagyon szeretik a bérlők, és nincs is annyi épület. Én azt mondom, hogy min. 200.000 euro kell ahhoz, hogy tényleg olyat vegyünk, ami jól kiadható.
– S ha az embernek van pénze és befektetés jelleggel venne lakást a Costa Blancán, akkor érdemes új építésűt választani?
– Abszolút! Azoknak, akik pénzt szeretnének befektetni, az egyik a hosszú távú kiadás, a másik viszont az új építésű lakások vásárlása. Itt viszonylag gyorsan lehet nagy hasznot szerezni. Amikor elkezdenek egy építkezést, az emberek még alaprajzról vásárolnak. Mire elkészül a ház, már jócskán feljebb megy a lakások értéke.
Mondok egy példát. Gran Alacanton 200.000 euroért kezdték el árusítani a lakásokat, és most, hogy már felépült és csak öt üres lakást maradt, 300.000 euroért árulják őket. Most nagyon felmentek az árak. Egyébként jellemző volt egy éve is még, hogy 180.000 euroért vásárolt az ügyfél egy lakást és mire az felépült, már 240.000 euroér tudta volna eladni.
Szóval ezért is jó befektetés egy új építésűt vennie annak, aki megteheti. Ha aztán be is rendezed, még többet tudsz kérni érte. – mutat rá Orsi.
– Itt kell-e adót fizetni, ha egyből el akarod adni a lakást?
– Bármikor eladhatod a lakásodat. Itt kétfajta adó van, az egyik a tőkeemelési adó (Plusvalia), azt ki lehet előre számolni. Ha a lakás felépülése után viszonylag gyorsan eladod azt, akkor ez nem szokott olyan magas lenni. A másik a nyereségadó, amit az évi adóbevallásnál kell bevallani, ez a nyereség 19 százaléka.
– Tehát ez a vételi és az eladás közötti árnak a 19 százaléka?
– Így van. Ha például 350 ezer euroért veszel egy lakást, és 500 ezerért adod el, akkor a 150 ezernek a 19%-a az adó. Persze abból le lehet vonni a vásárlási költségeket, a közjegyző és a földhivatal költségeit is.
– És mi kell a vásárláshoz? Gondolom adószám például.
– Így van, NIE szám nélkül itt mozdulni sem lehet, ez a személyigazolvány száma a külföldieknek. Ez ugyanolyan fontos, mint a magyar személyigazolvány vagy az útlevél, azzal azonosítjuk magunkat, csak annyi, hogy nincs rajta fotó, ezért kell mindig kísérni egy magyar személyi igazolvány vagy útlevéllel.
És kell egy spanyol bankszámla. Ennek az az oka, hogy itt a közjegyzői aláírásnál, vagy csekkel, vagy egy úgynevezett OMF (Orden de Movimiento de Fondos) utalással kell fizetni, amit spanyol bankszámláról kell elindítani. Azért is szoktuk ajánlani a spanyol bankszámlát, mert a közművek átíratásához is spanyol bankszámla és telefonszám ajánlott.
– Gondolom elég nagy előny a magyaroknál, hogy kint élsz, és veled magyarul tudnak mindent intézni?
– Abszolút! Amikor felveszik velem a kapcsolatot, átküldök pár hasznos információt, hogy mi szükséges a vásárláshoz – nem árt például azzal sem tisztába lenni, hogy milyen rezsi költségekkel kell számolni, hiszen minden ingatlannak más költsége van.
Szóval kiküldök egy kérdőívet, amit előre kitöltetek, hogy fel tudjak készülni a beszélgetésre, és utána van egy fél órás- órás beszélgetés, amikor az ügyfél elmondja, hogy mit szeretne, én pedig elmondom, hogy mit kaphat ezért, és ez reális vagy sem.
És ha minden tiszta, akkor mindig ajánlom, hogy jöjjenek ki, nézzenek körül, ne vaktában vásároljanak, mert nem biztos, hogy nekik az tetszik, ami nekem.
Meg kell nézni a környéket, vagy ha már ismerik, akkor összeállítunk egy listát, hogy mire kijönnek, csak fel kelljen keresni a lakásokat, házakat, és ha tetszik valami, akkor már lehet is foglalózni.
Sőt, ez kifejezetten ajánlott, mert itt kint gyorsan pörög a piac, és nem biztos, hogy hosszú ideig elérhető marad a lakás.
– Ennyire gyorsan mennek az ingatlanok? Ezt sok, lakását itthon áruló honfitársunk irigykedve olvassa most.
– Igen. Volt olyan ingatlan itt Alicante központjában, amit fel kellett újítani, ezért elég jó árat találtunk ki a tulajjal, a vevő pedig gyakorlatilag az első fél órában felvette az eladóval a kapcsolatot, és el is ment a lakás pár óra alatt.
De van olyan is, hogy valaki kijött, körülnézett és meghatalmazást adott, vagy azt mondta, hogy: figyelj Orsi, akkor te menj ki kamerával, és ha találsz valamit, levideózod, megmutatod, hogy milyen, mert most már tudod, hogy mit keresek. – avat be Orsi.
– Nyilván ehhez kell egy nagyobb bizalom és az, hogy megismerkedjünk: kijöjjenek és lássam, hogy nekik mi tetszik és akkor le lehet foglalózni a távolból is. Bár én nem vagyok a híve ennek, mert azért a lakás környéket is meg kell nézni. Ezt is meg szoktuk mutatni, és ezt csak akkor ajánlom, ha biztosan tudom, hogy a vevőm ismeri a környéket.
– És mit csinálnak aztán a lakást vásárló magyarok? Gondolom több ilyen ismerősöd is van már, akik tőled vettek lakást.
– A többsége pénzbefektetésért vesz lakást, kiadja turistáknak. Van aki hosszú távon adja ki, és van, aki lejár Budapestről többször egy évben vagy ideköltözik. Sokan dolgoznak helyfüggetlenül, és olyankor mindegy, hogy honnan nyomod a billentyűket.
– Hadd irigykedjünk, milyen az idő most kint Alicantéban így októberben-novemberben?
– Vasárnap van, ez a szabadnapom. A tengerparton sétálva beszélgetek veled bikiniben, 30 fokban.
Tudod, itt nagyon sokáig jó idő van. A leghidegebb hónap a január-február, de például idén nem is volt szinte tél. Én nem vettem elő a nagykabátot, hanem bőrkabátban jöttem-mentem. A klíma miatt szeretik ezt a helyet annyian. A július-augusztus nagyon meleg itt, azt ki kell bírni valahogy, a többi viszont fantasztikus – zárja gondolatait Oletics Herczog Orsolya ingatlanszakértő.
Fotók: saját fotók
Hasonló tartalmakat ITT olvashatsz. Ha tetszett a cikkünk, oszd meg másokkal, és kövess bennünket a Facebook-, valamint Instagram-oldalunkon is.
